Hunte Makler Ratgeber
Vermietete Wohnung verkaufen: Unterlagen, Käufer und Besichtigungen
Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung benötigen Käufer Angaben zur Wohnung, zur Eigentümergemeinschaft und zum Mietverhältnis. Vertrag, tatsächliche Einnahmen, Kosten und Gebäudezustand werden getrennt dargestellt. Ob die Wohnung künftig frei verfügbar ist, muss vor einer entsprechenden Aussage geklärt sein.
Von Huntemakler · Überarbeitet am 19. September 2026 · Für Eigentümer in Oldenburg bis Bremen
01 / RECHTLICHER AUSGANGSPUNKT
Was der Eigentümerwechsel für Mieter bedeutet
Das Mietverhältnis bleibt relevant
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber beim dort geregelten Verkauf vermieteten Wohnraums in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Der bloße Verkauf beendet also nicht automatisch den Mietvertrag. Gesetzliche Grundlage: § 566 BGB. Individuelle Fragen zu Kündigung, Nutzung oder Vereinbarungen sollten rechtlich geprüft werden.
Vorkaufsrecht ist keine pauschale Regel für jeden Verkauf
§ 577 BGB betrifft bestimmte Konstellationen, in denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll. Daraus folgt weder „jeder Mieter kann immer vorkaufen“ noch „ein Vorkaufsrecht spielt nie eine Rolle“. Lassen Sie die Entstehungsgeschichte und konkrete Situation vor verbindlichen Zusagen prüfen. § 577 BGB.
Die Vermarktung folgt den geklärten Fakten
Beschreiben Sie die tatsächliche Nutzung und den belegten Stand. Vermutete Auszugspläne, eine mögliche spätere Eigennutzung oder eine noch nicht getroffene Vereinbarung sind keine zugesicherte Verfügbarkeit. Diese Trennung muss in Exposé, Gesprächen und Vertragsvorbereitung erkennbar bleiben.
02 / MIETDATEN ORDNEN
Mietvertrag, Einnahmen und Eigentümerkosten
Vertragliche Grundlage
Stellen Sie Mietvertrag und Nachträge zusammen. Prüfen Sie, welche Einheit und mitvermieteten Flächen beschrieben sind. Notieren Sie Unklarheiten und relevante Vereinbarungen für die fachliche Prüfung. Vollständige personenbezogene Unterlagen werden nicht öffentlich in ein Inserat geladen.
Tatsächliche Einnahmen
Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und tatsächlicher Zahlungseingang sind unterschiedliche Informationen. Ein Gesamtbetrag aus dem Kontoauszug erklärt nicht automatisch die vereinbarte Kaltmiete. Halten Sie den Bezugszeitpunkt fest und trennen Sie laufende Angaben von einmaligen Zahlungen.
Eigentümerkosten und Gemeinschaft
Hausgeld, Rücklagenzuführung und mögliche weitere Eigentümerkosten gehören zur Betrachtung. Für eine fundierte Entscheidung müssen die Originalunterlagen zur Gemeinschaft neben den Mietdaten liegen. Der WEG-Ratgeber erläutert, welche Käuferfrage welches Dokument beantwortet.
Zugriff passend zum Prüfungsstand
Für den ersten Überblick können aufbereitete Objekt- und Mietdaten ausreichen. Welche weiteren Unterlagen später erforderlich sind und wie sie bereitgestellt werden, wird abgestimmt. Mieternamen, Kontoverbindungen oder private Kontaktdaten sind kein öffentliches Verkaufsargument.
03 / RECHENBEISPIEL
Mietangaben an einem Beispiel unterscheiden
Fiktives Beispiel zur Datentrennung
Angenommen, der Vertrag nennt 600 € Nettokaltmiete und 150 € Betriebskostenvorauszahlung. Die monatliche Gesamtzahlung beträgt 750 €. Für eine einfache Darstellung der Jahresnettokaltmiete werden 600 × 12 = 7.200 € angesetzt, nicht 750 × 12 = 9.000 €. Das Beispiel ist keine Objektauswertung und enthält noch keine Eigentümerkosten.
Was daraus nicht folgt
Die 7.200 € sind weder eine Nettorendite noch ein Marktwert. Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und weitere Annahmen müssen gesondert betrachtet werden. Für mehrere Einheiten finden Sie auf unserer Mehrfamilienhaus-Seite ein Mietübersichtsbeispiel.
Weshalb wir keinen pauschalen Preisabschlag nennen
Lage, Vertragslage, Miete, Zustand, Gemeinschaft und Käuferziel können unterschiedlich zusammenwirken. Eine pauschale Behauptung, vermietete Wohnungen seien immer einen bestimmten Prozentsatz weniger wert, wird Ihrem Objekt nicht gerecht. Für die Einordnung beginnt die Marktpreiseinschätzung bei den konkreten Unterlagen.
04 / BESICHTIGUNGEN ABSTIMMEN
Besichtigungen mit Mietern organisieren
Vorbereitung statt Überraschung
Stimmen Sie Zugang, mögliche Zeitfenster und den Ablauf mit den Beteiligten ab. Klären Sie, wer Fragen zum Objekt beantworten kann und welche Bereiche gezeigt werden. Individuelle rechtliche Fragen zu Besichtigungen gehören in die passende Beratung; aus einem Verkaufswunsch wird keine allgemeine Zutrittserlaubnis.
Fotos und Privatsphäre
Persönliche Unterlagen, private Fotos und andere sensible Inhalte sollen nicht ungeprüft in Vermarktungsbildern erscheinen. Umfang und Verwendung von Aufnahmen werden vorher abgestimmt. Ein leer wirkendes oder nachträglich verändertes Bild darf keine falsche Erwartung über den tatsächlichen Nutzungszustand erzeugen.
Anlegerfragen vorab vorbereiten
Welche Miete ist vereinbart? Welche Unterlagen belegen sie? Was ist zum Gebäudezustand dokumentiert? Welche größeren Maßnahmen sind beschlossen? Je besser diese Fragen vorbereitet sind, desto mehr kann sich die Besichtigung auf das konkrete Objekt konzentrieren. Die Leistungsseite zum Wohnungsverkauf beschreibt unsere Unterstützung.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung
Hier geht es um laufende Mietverhältnisse, Käuferfragen und die Organisation eines Wohnungsverkaufs mit Mietern.
Der Eigentümerwechsel allein macht eine vermietete Wohnung nicht frei. Ob eine spätere Eigennutzung möglich ist, hängt von der konkreten rechtlichen Situation ab und muss fachlich geprüft werden.
Nein, das lässt sich nicht pauschal sagen. § 577 BGB regelt bestimmte Konstellationen bei der Begründung von Wohnungseigentum. Lassen Sie prüfen, ob diese Voraussetzungen im konkreten Fall vorliegen.
Trennen Sie Nettokaltmiete und Betriebskosten. Die gesamte monatliche Zahlung ist nicht automatisch der Ertrag, der dem Eigentümer wirtschaftlich verbleibt.
Eine mögliche Mietänderung ist eine eigenständige rechtliche und wirtschaftliche Frage. Die Vermarktung sollte zunächst den bestehenden, belegten Stand zeigen. Unterstellen Sie keine künftigen Einnahmen als bereits gesichert.
Ja, im vereinbarten Leistungsumfang und in Abstimmung mit den Beteiligten. Zugang, Termine und offene Fragen werden vorbereitet.
Ort, Objektart und ein kurzer Hinweis, dass die Wohnung vermietet ist, helfen beim Einstieg. Name und E-Mail-Adresse genügen für das Kontaktformular; sensible Mietunterlagen müssen dort nicht mitgesendet werden.
Weiterführende Informationen
Mietunterlagen und Wohnungsverkauf
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Ihre vermietete Wohnung mit uns besprechen
Nennen Sie Ort und Größe der Wohnung sowie den bestehenden Vermietungsstand. Weitere Unterlagen und Besichtigungen werden anschließend abgestimmt.