Hunte Makler Ratgeber
Unterlagen für den Hausverkauf: Checkliste für Haus und Wohnung
Welche Unterlagen brauchen Käufer, und wo bekommen Sie fehlende Nachweise? Diese Checkliste führt durch Grundstück, Gebäude und Wohnfläche. Für Eigentumswohnungen und vermietete Objekte kommen weitere Dokumente hinzu.
Von Huntemakler · Überarbeitet am 19. September 2026 · Für Eigentümer in Oldenburg bis Bremen
Die kurze Antwort
Für ein Haus beginnen Sie mit Grundbuch, Grundstücks- und Bauunterlagen, Flächennachweisen und Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen WEG-Unterlagen dazu, bei Vermietung die Vertrags- und Mietdaten. Entscheidend ist, welche Käuferfrage ein Dokument beantwortet – und ob es zur heutigen Immobilie passt.
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01 / DOKUMENTE FINDEN
Wo Sie die benötigten Unterlagen finden
Grundbuch und Grundstück
Der Grundbuchauszug beantwortet Fragen zu Eigentum und eingetragenen Rechten. Die Liegenschaftskarte hilft bei der Zuordnung des Grundstücks. Das sind unterschiedliche Unterlagen. Beginnen Sie im eigenen Kaufordner; die aktuelle Beschaffung stimmen Sie mit Notariat beziehungsweise zuständiger Stelle ab. Berechtigung, benötigter Umfang und Kosten sind vor der Anfrage zu klären. Ein alter Auszug kann ein Ausgangspunkt sein, ersetzt aber keine aktuelle Prüfung.
Bauakte, Grundrisse und Flächen
Suchen Sie nach genehmigten Plänen, Baubeschreibung und nachvollziehbarer Flächenberechnung. Bei fehlenden Unterlagen ist die zuständige Bauaufsicht eine mögliche Anlaufstelle; klären Sie Zugang und Vollmacht. Ein neuer Präsentationsgrundriss zeigt Räume verständlich, bestätigt aber weder die genehmigte Nutzung noch automatisch die Wohnfläche. Benennen Sie Abweichungen zwischen Plan und tatsächlichem Zustand ausdrücklich.
Energie und Modernisierungen
Fragen Sie nach dem vollständigen Energieausweis und nach Rechnungen oder Dokumentationen zu wesentlichen Maßnahmen. „Dach erneuert“ sollte möglichst Jahr und Umfang nennen: neue Eindeckung, Dämmung oder nur eine Reparatur? Bei einer Wohnung beginnt die Suche nach dem Gebäude-Energieausweis häufig bei der Verwaltung. Die Energieausweis-Checkliste hilft beim Abgleich.
Gemeinschaft und Vermietung
Für eine Eigentumswohnung gehören Teilungserklärung, relevante Änderungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Beschlüsse in die Vorbereitung. Beim Mietverhältnis sammeln Sie Vertrag, Nachträge und aktuelle Zahlungsangaben getrennt. Die WEG-Unterlagen erklären die Gemeinschaft; der Ratgeber zur vermieteten Wohnung den zusätzlichen Verkaufsweg.
02 / LÜCKEN BEARBEITEN
Vorhandene, ungeprüfte und fehlende Unterlagen markieren
Vorhanden ist nicht gleich geprüft
Vier Zustände reichen für die erste Übersicht: vorhanden, angefragt, fehlt und unklar. Notieren Sie pro Unterlage den Stand, den Ansprechpartner und die offene Frage. Beispiel: „Grundriss vorhanden, Dachgeschoss weicht ab; Nutzung klären.“ Damit weiß die nächste Person, weshalb eine Datei noch nicht freigegeben werden sollte.
Die richtige Reihenfolge
Beginnen Sie mit Angaben, die Kaufgegenstand, Nutzung oder Preis verändern können. Ein unklarer Stellplatz, widersprüchliche Wohnflächen oder fehlende Informationen zu größeren Arbeiten sind früher zu klären als die schönere Gestaltung des Exposés. Was noch offen ist, wird in einer separaten Fragenliste dokumentiert, statt in einer vermeintlich vollständigen Mappe zu verschwinden.
Eine Person hält die Übersicht
Bei mehreren Eigentümern sollte eine Person die Dokumentliste führen. Sie sammelt Rückmeldungen; notwendige Entscheidungen bleiben bei den jeweils Berechtigten. Vereinbaren Sie, wer eine fehlende Unterlage beschafft und ob dafür eine Vollmacht oder kostenpflichtige Beauftragung nötig ist. Das reduziert doppelte Anfragen, ohne Zuständigkeiten zu verwischen.
03 / ARBEITSBEISPIEL
Widersprüchliche Flächenangaben prüfen
Fiktives Beispiel: 118 oder 126 Quadratmeter?
Im alten Exposé stehen 126 m², in einer Berechnung 118 m². Die größere Zahl wird nicht einfach übernommen. Zuerst wird festgehalten, aus welchem Dokument jede Angabe stammt. Dann ist zu klären, welche Räume und Flächen jeweils berücksichtigt wurden und ob Umbauten vorliegen. Eine fachliche Nachprüfung kann nötig sein. Erst das geklärte Ergebnis gehört konsistent in Preisüberlegung, Exposé und Interessentenunterlagen.
So benennen Sie Dateien
Eine verständliche Benennung lautet beispielsweise „Grundriss_Erdgeschoss_Stand-2021.pdf“ statt „Scan_neu_final2.pdf“. Originale bleiben erhalten; eine Arbeitskopie darf Markierungen enthalten. Datum, Dokumentart und zugehörige Einheit sind hilfreicher als eine durchnummerierte Sammlung ohne Erklärung. Sensible Nachweise werden nicht als öffentlich abrufbare Dateien auf einer Immobilienseite abgelegt.
GRUNDLAGEN
Erst sortieren, dann ergänzen.
Beginnen Sie mit dem, was bereits vorliegt: Kaufunterlagen, Bauordner, Grundrisse, Abrechnungen und Nachweise über Arbeiten am Gebäude. Legen Sie eine kurze Übersicht an: vorhanden, angefragt, fehlt oder unklar. So vermeiden Sie doppelte Anfragen und erkennen früh, welche Information den nächsten Schritt aufhält.
Die folgende Liste ist eine Orientierung. Je nach Objekt, Nutzung, Finanzierung und rechtlicher Situation können weitere Unterlagen nötig sein. Nicht jedes Dokument muss ungefragt öffentlich in einem Exposé stehen. Besonders personenbezogene Angaben sollten gezielt und nur im notwendigen Umfang weitergegeben werden.
GRUNDLAGEN
Grundstück und Rechte eindeutig zuordnen.
- Grundbuchinformationen zum Eigentum und zu eingetragenen Rechten beziehungsweise Belastungen.
- Flurkarte zur räumlichen Zuordnung des Grundstücks.
- Bei Bedarf Informationen aus dem Baulastenverzeichnis und weitere objektbezogene Auskünfte.
- Unterlagen zu Erbbaurecht, Wohnrecht, Wegerecht oder anderen bekannten Besonderheiten.
Eine Aussage wie „da ist nichts eingetragen“ sollte nicht aus einer alten Erinnerung übernommen werden. Wenn die Unterlagen veraltet oder unvollständig sind, klären Sie, welche aktuelle Auskunft benötigt wird und wer zur Anforderung berechtigt ist.
GRUNDLAGEN
Gebäude, Flächen und Zustand belegen.
- Grundrisse aller relevanten Ebenen.
- Nachvollziehbare Wohn- und gegebenenfalls Nutzflächenberechnung.
- Vorhandene Bau- und Genehmigungsunterlagen, insbesondere bei Veränderungen.
- Angaben zu Baujahr, Umbauten und Modernisierungen.
- Rechnungen, Wartungsnachweise oder andere Belege wichtiger Arbeiten.
- Energieausweis, soweit erforderlich.
Kennzeichnen Sie Unstimmigkeiten: Ein Plan kann älter sein als der aktuelle Ausbau. Ein Raum kann genutzt werden, ohne dass die Unterlagen diese Nutzung erklären. Solche Punkte gehören vor einer verbindlichen Angabe geprüft, nicht einfach mit einer Schätzung ersetzt.
GRUNDLAGEN
Bei Eigentumswohnungen kommt die Gemeinschaft dazu.
Zur einzelnen Wohnung gehören weitere Informationen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, relevante Beschlusssammlungen beziehungsweise Versammlungsprotokolle, aktueller Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht. Informationen über größere geplante Arbeiten oder beschlossene Sonderumlagen sind ebenfalls wichtig.
Die Verwaltung ist häufig eine zentrale Anlaufstelle. Fragen Sie frühzeitig nach und unterscheiden Sie Unterlagen, die Sie schon besitzen, von solchen, die aktualisiert werden müssen. Mehr zu WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf.
GRUNDLAGEN
Bei vermieteten Objekten: Verträge und Zahlen.
Sammeln Sie Mietverträge mit vorhandenen Nachträgen, eine aktuelle Mietübersicht und Informationen zu Kautionen sowie laufenden Abrechnungen. Ordnen Sie bei mehreren Einheiten jede Angabe eindeutig zu. Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung sind getrennte Größen.
Bei Rückständen, Leerständen oder offenen Auseinandersetzungen sollten die Angaben sachlich und nachvollziehbar sein. Eine erwartete künftige Miete gehört nicht unmarkiert in die Spalte der aktuellen Einnahmen. Sensible Mieterdaten werden nicht für eine öffentliche Interessentenansprache benötigt.
GRUNDLAGEN
Eine Mappe, die sich tatsächlich nutzen lässt.
Benennen Sie Dateien verständlich, beispielsweise mit Dokumentart und Datum. Bewahren Sie Originale auf und vermeiden Sie widersprüchliche Versionen. Eine zentrale Liste offener Fragen ist oft hilfreicher als ein großer unsortierter Anhang.
Für das erste Gespräch mit Huntemakler müssen Sie nicht alles beschaffen. Bringen Sie Ihren aktuellen Stand mit. Gemeinsam besprechen wir, welche Punkte für Ihre Immobilie zuerst wichtig sind. Verkaufsvorbereitung besprechen.
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Checkliste für die eigene Vorbereitung
Drei Seiten für Haus, Wohnung und Mietdaten: Unterlagen abhaken, fehlende Nachweise markieren und Zuständigkeiten notieren.
Häufige Fragen
Fragen zu fehlenden Verkaufsunterlagen
Hier finden Sie Antworten zu fehlenden Unterlagen, zum ersten Kontakt und zur Vorbereitung der Objektmappe.
Nein. Objektart, Ort und Ihr Vorhaben genügen zunächst. Die Unterlagen können anschließend strukturiert ergänzt werden.
Prüfen Sie, ob Herkunft, Aktualität und Berechnungsgrundlage nachvollziehbar sind. Unsichere Angaben sollten ausdrücklich geklärt werden.
Unter anderem Unterlagen zur rechtlichen Aufteilung, zu Beschlüssen, Wirtschaftsplan, Abrechnung und Gemeinschaftsvermögen. Der konkrete Umfang hängt vom Objekt ab.
Nein. Nennen Sie Objektart, Ort und den Stand Ihrer Unterlagen. Für die Vermarktung müssen wesentliche Objektangaben anschließend belastbar geklärt werden. Eine frühe Anfrage hilft, die Beschaffung sinnvoll zu ordnen.
Nein. Ein Präsentationsgrundriss und genehmigte Bauunterlagen erfüllen unterschiedliche Zwecke. Ein ansprechend gezeichneter Raum bestätigt weder eine baurechtliche Nutzung noch eine bestimmte Wohnfläche.
Persönliche Ausweise, Bankinformationen und vollständige personenbezogene Mietunterlagen gehören nicht ungeprüft in eine öffentliche Datei. Welche Information für wen erforderlich ist, wird im Verkaufsprozess abgestimmt.
Ja. Die Arbeitsvorlage unter diesem Artikel enthält getrennte Abschnitte für Haus, Wohnung und vermietete Objekte sowie Platz für Status, Zuständigkeit und offene Fragen.
Quellen & Einordnung
Stand: September 2026. Allgemeine Orientierung; bei rechtlichen, steuerlichen oder baulichen Einzelfragen beziehen Sie die jeweils zuständigen Fachleute ein.
Weiterführende Informationen
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