Hunte Makler Ratgeber · Verkaufskosten
Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?
Beim Hausverkauf können Kosten für Kaufvertrag, Grundbuch und die Löschung bestehender Belastungen entstehen. Hier erfahren Sie, welche Positionen auseinanderzuhalten sind und welche Angaben Bank und Notariat für eine konkrete Auskunft benötigen.
Von Huntemakler · Überarbeitet am 19. September 2026 · Für Eigentümer in Oldenburg bis Bremen
01 / KOSTENVERTEILUNG
Kosten für Käufer und Verkäufer unterscheiden
Kaufvertrag und Eintragung: gesetzlicher Ausgangspunkt
Für den Grundstückskauf ordnet § 448 Absatz 2 BGB die Kosten der Beurkundung, Auflassung und Eintragung grundsätzlich dem Käufer zu. Prüfen Sie trotzdem die Kostenklausel Ihres konkreten Vertrags. Sie zeigt, welche Verteilung die Beteiligten vereinbaren.
Verkäuferseite: bestehende Belastungen klären
Wenn eine alte Grundschuld abgelöst werden muss, ist die Lastenfreistellung ein eigener Punkt in der Vorbereitung. Zu klären sind die benötigten Erklärungen, die Kosten ihrer Beschaffung und die Löschung im Grundbuch. Bei Treuhandauflagen der abzulösenden Bank kann zusätzlich eine notarielle Treuhandgebühr entstehen, die im Regelfall die Verkäuferseite trägt. Die Bundesnotarkammer erläutert diesen Fall.
Kostenverteilung ist nicht dasselbe wie Haftung
Eine vertragliche Zuordnung zwischen Käufer und Verkäufer beantwortet nicht jede Frage zur Zahlungspflicht gegenüber dem Notariat. § 29 GNotKG nennt unter anderem den Auftraggeber als Kostenschuldner; § 30 GNotKG regelt die zusätzliche Haftung der Urkundsbeteiligten. Lassen Sie eine unklare Rechnung dort anhand Ihres konkreten Auftrags erklären.
02 / BERECHNUNG
Wie eine konkrete Kostenauskunft entsteht
Geschäftswert statt beliebiger Pauschale
Notarkosten sind bundesweit gesetzlich geregelt. Die Berechnung folgt dem Geschäftswert und den ausgelösten Gebührentatbeständen. Beim Kauf ist regelmäßig der Kaufpreis der Ausgangspunkt; besondere Leistungen und ein höherer Verkehrswert können nach § 47 GNotKG relevant werden. § 34 GNotKG verweist für Wertgebühren auf die gesetzlichen Tabellen.
Eine Prozentzahl beantwortet nicht Ihren Verkäuferanteil
Eine grobe Kaufnebenkosten-Prozentzahl vermischt schnell verschiedene Positionen. Für Ihren Verkauf brauchen Sie eine Zuordnung: Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung, eventuelle Grundschuldbestellung des Käufers und Löschung vorhandener Rechte. Notargebühren, Auslagen, Umsatzsteuer und Gebühren des Grundbuchamts gehören nicht unbesehen in eine einzige Schublade.
Was Sie für eine Kostenauskunft bereitlegen
Nennen Sie dem Notariat den geplanten Kaufpreis, die Eigentumsverhältnisse und die vorhandenen Grundbucheinträge. Ergänzen Sie, ob ein Darlehen läuft, Rechte bestehen bleiben sollen und besondere Erklärungen nötig sein könnten. Bitten Sie um eine getrennte Einordnung für Käufer- und Verkäuferseite sowie um die Annahmen hinter der Auskunft. So erkennen Sie, welcher Betrag feststeht und welcher noch von fehlenden Angaben abhängt.
03 / GRUNDSCHULD
Kreditablösung und Grundschuld unterscheiden
Drei Werte nebeneinanderlegen
Notieren Sie separat den eingetragenen Grundschuldbetrag, die aktuelle Restschuld und den Ablösebetrag zum vorgesehenen Zahlungstermin. Diese Zahlen beantworten verschiedene Fragen. Ein älterer Kontoauszug genügt nicht als aktuelle Ablöseauskunft; der Grundbucheintrag ist keine laufende Saldenanzeige Ihres Kredits.
Die Bank und das Notariat brauchen unterschiedliche Antworten
Bei der Bank fragen Sie nach Ablösebetrag, Stichtag, den erforderlichen Schritten und gegebenenfalls weiteren Finanzierungskosten. Mit dem Notariat klären Sie, wie die Lastenfreistellung im Kaufvertrag umgesetzt wird und welche Unterlagen dafür fehlen. Fordern Sie nicht vorschnell eine Löschung auf eigene Faust an: Erst muss klar sein, welche Abwicklung für den Verkauf vorgesehen ist.
Im Erlösplan getrennt erfassen
Die Rückzahlung Ihres Kredits ist keine Notargebühr. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung gehört ebenfalls nicht in die notarielle Kostenposition. Für die Verkaufsvorbereitung führen Sie Kreditablösung und Verkaufskosten getrennt. Im Verkaufserlös-Rechner arbeiten Sie mit Ihren eigenen bestätigten Zahlen; der Rechner ermittelt keine gesetzlichen Notargebühren.
04 / ARBEITSBEISPIEL
Rechenbeispiel mit 400.000 Euro Kaufpreis
Fiktiver Fall, keine Gebührenberechnung
Angenommen, ein Haus wird für 400.000 Euro verkauft. Die Bank nennt für den vorgesehenen Stichtag einen Ablösebetrag von 90.000 Euro. Nach dieser Rückzahlung verbleiben rechnerisch 310.000 Euro – vor weiteren Verkaufskosten und etwaigen Steuern. Der Kaufpreis allein sagt also noch nicht, welcher Betrag am Ende frei verfügbar ist.
Die offene Position bleibt sichtbar
Für die Verkäuferseite liegt noch keine Auskunft zur Lastenfreistellung vor. Deshalb tragen die Eigentümer hierfür „offen“ in ihre Planung ein. Sie ziehen nicht einfach sämtliche Kaufnebenkosten des Käufers ab. Sobald die zuständige Stelle einen Betrag zugeordnet hat, wird diese Position ergänzt. Weitere eigene Kosten werden separat erfasst.
Die brauchbare Frage an das Notariat
„Welche Kosten werden für die Ablösung und Freigabe unserer eingetragenen Rechte voraussichtlich uns zugeordnet, und welche Angaben benötigen Sie für diese Einordnung?“ Diese Frage liefert für den Erlösplan mehr als „Was kostet ein Hausverkauf beim Notar?“. Die Zahlen dieses Beispiels sind frei gewählt und keine Marktpreis- oder Kostenprognose.
05 / ENTWURF UND ABSAGE
Kosten bei einem abgebrochenen Verkauf
Vor dem Entwurfsauftrag Zuständigkeiten festhalten
Klären Sie, wer den notariellen Entwurf beauftragt und welche Daten bereits abgestimmt sind. Eine bloße Kaufabsicht ist noch kein abgeschlossener Grundstückskaufvertrag; dieser bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Das bedeutet jedoch nicht, dass bis zur Unterschrift keine kostenpflichtige Arbeit entstehen kann.
Ein abgebrochenes Verfahren kann Gebühren auslösen
Auch wenn der Kauf später nicht zustande kommt, kann für bereits erbrachte notarielle Arbeit eine Rechnung entstehen. § 92 GNotKG enthält Regeln zu Rahmengebühren bei vorzeitiger Beendigung und Entwürfen. Eine pauschale Aussage „Wer absagt, zahlt alles“ ist deshalb keine zuverlässige Grundlage. Auftrag, Bearbeitungsstand und gesetzliche Kostenschuld müssen im konkreten Fall geprüft werden.
Bei einer Planänderung früh informieren
Geben Sie dem Notariat eine Absage oder wesentliche Änderung zügig weiter. Bitten Sie darum, den aktuellen Arbeitsstand und die Kostenfolgen zu erläutern. Bewahren Sie Auftrag, Entwurf, Nachrichten und Rechnung zusammen auf. Huntemakler kann im vereinbarten Verkaufsauftrag den Informationsfluss koordinieren; über die rechtliche Zahlungspflicht entscheidet keine Maklerpauschale.
06 / VERKAUF VORBEREITEN
Fragen an Bank und Notariat
1 / Welche Rechte und Kredite sind betroffen?
Legen Sie Grundbuchangaben und Finanzierungsunterlagen zusammen. Markieren Sie Einträge oder Begriffe, die Sie nicht sicher zuordnen können. Die Unterlagen-Checkliste hilft beim Sortieren; das Notariat prüft die Bedeutung für den Vertrag.
2 / Wer hat welche Auskunft bestätigt?
Notieren Sie für jede offene Kostenposition zuständige Stelle, Datum und zugrunde gelegte Annahmen. Ein Betrag ohne Stichtag und Zuordnung ist für den späteren Abgleich wenig hilfreich. Trennen Sie ausdrücklich Bankauskunft, Notariatsauskunft und eigene Planung.
3 / Welche Kostenklausel steht im Entwurf?
Lesen Sie den Abschnitt zu den Kosten gemeinsam mit den Regelungen zur Lastenfreistellung. Lassen Sie sich erklären, wie beide zusammenwirken. Fragen zu Erklärungen, Haftung oder Vertragsfolgen gehören vor der Beurkundung ins Gespräch mit dem Notariat.
4 / Welcher nächste Schritt ist tatsächlich frei?
Entwurf, Beurkundung, Kaufpreisfälligkeit und Übergabe sind unterschiedliche Schritte. Planen Sie diese nicht als einen einzigen Termin. Unser Ratgeber zum Hausverkaufsablauf zeigt, welche Informationen jeweils gebraucht werden. Für einen Verkauf in Oldenburg bis Bremen ordnen wir mit Ihnen die Unterlagen und den Vermarktungsplan.
Häufige Fragen
Fragen zu Notar- und Grundbuchkosten
Diese Antworten ergänzen die Hinweise zur Kostenverteilung, zu Grundschulden und zu einer konkreten Kostenauskunft.
Die gesetzliche Grundregel ordnet die Beurkundung des Grundstückskaufvertrags und die Eintragung dem Käufer zu. Für Verkäufer können eigene Positionen hinzukommen, etwa im Zusammenhang mit der Lastenfreistellung. Prüfen Sie die konkrete Kostenklausel und lassen Sie sich die Zuordnung vom Notariat erklären.
Die gesetzlichen Notargebühren gelten bundesweit. Unterschiedliche Gesamtsummen können sich aus Geschäftswert, Vorgang und notwendigen Tätigkeiten ergeben. Der Standort allein begründet keinen anderen Gebührentarif.
Ein fester Prozentsatz des Kaufpreises sagt nicht zuverlässig, welche Kosten Ihnen als Verkäufer zugeordnet werden. Entscheidend sind unter anderem vorhandene Rechte, ihre Behandlung im Vertrag und die erforderlichen Tätigkeiten. Holen Sie eine objektbezogene Kostenauskunft ein.
Nein. Der Betrag zur Rückzahlung des Kredits und die Kosten der notariellen Abwicklung sind getrennte Positionen. Für die Erlösplanung sollten Sie beide getrennt erfassen und offene Beträge ausdrücklich offen lassen.
Ein nicht abgeschlossener Verkauf kann dennoch Kosten für bereits erbrachte notarielle Tätigkeiten auslösen. Wer dafür haftet und in welcher Höhe, hängt vom konkreten Auftrag, Bearbeitungsstand und den gesetzlichen Regeln ab. Eine Absage allein beantwortet diese Fragen nicht.
Nein. Wir unterstützen im vereinbarten Maklerauftrag die Verkaufsvorbereitung und organisatorische Abstimmung. Die konkrete notarielle Kostenberechnung und rechtliche Einordnung erfolgt durch das Notariat; die Ablöseauskunft kommt von Ihrer Bank.
QUELLEN & EINORDNUNG
Gesetzliche Grundlagen und Quellen
Redaktioneller Stand: 19. September 2026. Dieser Ratgeber unterstützt die Vorbereitung; er ist keine individuelle Rechtsberatung oder verbindliche Gebührenberechnung. Gesetzliche Vorschriften und Informationen der Bundesnotarkammer sind an den jeweiligen Aussagen verlinkt.
Die Übersicht der Bundesnotarkammer zu Notarkosten erläutert das gesetzliche System. Für eine konkrete Rechnung werden Ihr Auftrag und die tatsächlich erforderlichen Tätigkeiten geprüft.
Weiterführende Informationen
Kosten und Vertragsabwicklung beim Hausverkauf
WISSEN HILFT. IHR OBJEKT ENTSCHEIDET.
Die Vorbereitung Ihres Verkaufs besprechen
Sie bereiten einen Verkauf vor und möchten den Unterlagenstand besprechen? Nennen Sie uns Objektart und Ort. Die konkrete Gebührenauskunft erteilt das zuständige Notariat.